Ristrutturazioni facciate condominiali: quanto costa e chi paga

Per alcuni la libertà di una villetta o un appartamento indipendente sono impagabili.

Per altri invece la vita condominiale significa condivisione e maggiore sicurezza.

Ad ognuno il suo, ovviamente.

Ma sia in un caso che nell’altro, prima o dopo ci si troverà a fare i conti con i lavori di rifacimento degli esterni.

E se in caso di abitazione privata la questione è di facile soluzione (ma ricade interamente sul proprietario), nel caso delle ristrutturazioni delle facciate condominiali la faccenda si complica.

Rifacimento facciate condominiali: ripartizioni spese

Le leggi italiane non stabiliscono ogni quanti anni sia necessario rifare la facciata di un condominio, ma l’intervallo è di buona norma non superiore ai15 anni.

Si tratta infatti di un lasso di tempo entro il quale diverrà ragionevole ripristinare:

  • intonaco
  • cornicioni
  • coperture che soffrono di cattivo isolamento o infiltrazioni
  • grondaie arrugginite
  • balconi con crepe e pavimenti danneggiati.

Insomma, interventi lunghi, complessi, ed economicamente impegnativi.

Che, inoltre, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale, nonostante la legge preveda che le spese di ristrutturazione delle parti comuni esterne di un edificio (la facciata principale, la facciata interna o posteriore) siano a carico di tutti i condomini, anche se contrari, astenuti o dissenzienti rispetto alla delibera di rifacimento.

Se però tutti concorrono alle spese, esse non ricadono sui singoli in egual misura.

Infatti, la ripartizione avviene in base ai millesimi indicati sui rispettivi atti di proprietà

Sono esclusi da queste incombenze i soli proprietari di box auto, a meno che non siano esplicitamente contemplate nel regolamento condominiale o nell’atto d’acquisto del box.

Ristrutturazione facciata condominio: costo

I costi non sono facilmente quantificabili.

Dipendono ovviamente dalle dimensioni dell’edificio da ristrutturare e dal numero di piani, determinante per stabilire il tipo di ponteggio da noleggiare.

Non a caso i preventivi presentati dalle ditte interpellate indicano sia il costo della manodopera (tra i 100 e 250 euro al mq), sia il capitolato con i prezzi dei materiali che verranno utilizzati durante gli interventi.

In via generale i costi di rifacimento di una facciata di circa 200 mq ammontano a circa 12mila euro.

Ristrutturazione facciata condominiale: iva

Le spese necessarie alla ristrutturazione delle facciate condominiali non sono dunque irrisorie; tuttavia diverse misure vengono in soccorso dei comproprietari.

A partire dell’IVA che, per le parti comuni, ammonta al 10 anziché al 22%, purché l’immobile non sia sottoposto ad alcun vincolo paesaggistico e ambientale.

Bonus ristrutturazione facciate esterne condominio

Per continuare col bonus dedicato, che consente di detrarre fino al 50% dell’IRPEF fino a un tetto massimo di 96.000 euro.

Tra gli interventi da decurtare, tutte le opere legate al mantenimento o al ripristino delle condizioni originarie dell’edificio:

  • sabbiatura della facciata
  • tinteggiatura dei muri perimetrali
  • sostituzione di ringhiere, finestre comuni e serramenti esterni.

Altri interventi sulle facciate esterne sono considerati manutenzione ordinaria, e dunque non soggetti a bonus fiscale.

Tuttavia, se questi vengono effettuati in concomitanza con interventi di efficientamento energetico, come la realizzazione di un cappotto esterno, non solo la percentuale di detrazione sale al 65%, ma si possono defalcare anche le spese dei lavori ordinari.

D’altronde, procedere in questo modo è la cosa più saggia: progettare la ristrutturazione della facciata eseguendo tutti gli interventi necessari in un’unica soluzione, per attutire l’impatto delle spese per la preparazione dei ponteggi, quelle necessarie alle perizie e ai sopralluoghi da corrispondere ai professionisti, e gli adempimenti amministrativi (imposte, bolli).

Tutte incombenze detraibili.

Rifacimento facciate condominiali: manutenzione ordinaria e straordinaria

La legge non permette di individuare in maniera immediata e senza indugio la differenza tra interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tanto che l’Agenzia delle Entrate ha dovuto precisare la questione, puntualizzando che:

  • i rimborsi Irpef riguardano gli interventi di manutenzione straordinaria su edifici ad uso abitativo di qualsiasi categoria catastale (anche immobili rurali e pertinenze)
  • in caso di condomini sono detraibili anche gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni degli immobili prevalentemente ad uso residenziale
  • per gli interventi di restauro/risanamento conservativo degli immobili storici per i quali è necessaria l’autorizzazione della Soprintendenza per i Beni culturali è sempre possibile usufruire della detrazione.

Ristrutturazione facciate condominiali: a chi rivolgersi

Trattandosi di una spesa consistente e di interventi di lunga durata sarebbe consigliabile:

  • valutare almeno 3-4 preventivi
  • farsi stimare i tempi per portare a termine il lavoro (mediamente 20 giorni), particolare indispensabile per la delibera finale dell’assemblea condominiale
  • svolger i lavori in primavera o al massimo in autunno, quando le condizioni meteorologiche sono migliori
  • chiedere un sopralluogo gratuito: molte ditte praticano sconti fino al 20% se hanno la possibilità di rendersi conto delle potenziali difficoltà dei lavori da eseguire.

È importante scegliere degli esperti che assicurino professionalità nello svolgimento dei lavori, ma applicando prezzi equi.

Su internet puoi richiedere preventivi e sopralluoghi gratuiti e non impegnativi, e scegliere l’impresa che risponde di più ai tuoi bisogni…